不動産査定|買取を全国で行っている業者から探す方法

不動産 一括査定

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不動産を処分したい。しかもできるだけ高く売りたい。
そう思うのは当然です。

 

しかし不動産屋を何件もまわってその都度査定してもらい、一番高い査定額を提示してくれた不動産業者に売るなんて作業、時間と気持ちに余裕がないと出来ません。

 

不動産の価格はいつ売っても同じではありません。
持っているだけで毎年固定資産税がかかりますので、場合によってはマイナス、つまり負動産となる場合もあります。
処分したいと思ったら、先送りにせずに動き始めましょう。

 

まずはあなたがお持ちの不動産の価値がいくらなのか、最短60秒で出来る簡単査定で調べてみませんか?

 

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価格に納得できれば売却を検討したり、価格に納得ができなければ断ることも出来ます。

 

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抵当権とは

 

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不動産を売却するとき、ローンが残っているかどうかが重要になります。

 

一軒家やマンションを購入する際、銀行などで住宅ローンを組む人がほとんどです。
この時に銀行側は住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

 

抵当権って何でしょう?

 

抵当権とは金融機関から住宅ローンを組んでお金を借りる際、もし返せなくなった時の為に代わりとなる不動産(土地・建物)をあらかじめ「担保」として設定する事です。

 

住宅ローンの返済が滞った場合は抵当権を持つその不動産を売って、銀行が貸し倒しにならないようにするものです。

 

つまりは「ローンを払い終わるまでは借金のカタとして、土地や家を預かりますよ」ということです。

 

不動産を売ったお金は、優先的に銀行への返済に回されます。
この時にローン残高よりも高く売れれば、余ったお金は不動産の持ち主に返されるので特に問題ありません。

 

しかし、場合によってはローン残高よりも売却額が少ないこともありますね。
そうなると家を売ってもローンが少し残ることになります。

 

以前はローンが残った状態での売却は銀行が抵当権を抹消してくれないため難しく、競売にかけられることが多かったのです。

 

しかし、今は話し合いによって抵当権を抹消し、任意売却に応じてくれることもあります。
競売は市場価格よりも安く売られてしまうのですが、任意売却であれば市場価格で取引されるためメリットが大きいです。

 

任意売却は不動産の持ち主にとっては、ローンを少しでも減らせる・自己破産しなくとも済むことがあるというメリットがありますし、銀行側にも競売で売るよりもローンの返済額が多くなるというメリットがあるのです。

 

ですから、今後は住宅ローンが払えないと感じたら早めに銀行に相談しましょう。

 

 

任意売却

 

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住宅ローンが払えなくなった場合は、「家を売って処分すればいい」と思うことがあるかもしれません。
しかし、家を売るのは簡単ではないのです。

 

なぜなら住宅ローンを契約する際に、金融機関いわゆる銀行に抵当権を握られるからです。
抵当権は担保です。

 

住宅ローンが払えなくなった場合、銀行が抵当権を行使して強制的に家を売って現金に変えてしまうことができるのです。

 

住宅ローンを3カ月滞納すると、銀行も競売の準備に入ります。
その前に自分の意志で自宅を売却することを「任意売却」と言います。

 

任意売却をする前にはまず銀行に相談に行き、抵当権を抹消してもらわなけばなりません。
抵当権を抹消することができたら、任意売却が可能になるのです。

 

抵当権については銀行との話合いになりますが、場合によっては応じてもらえないこともあります。
例えば連帯保証人の合意が得られないとか、内覧ができないとか、銀行との関係が悪化して信用がない場合は任意売却は難しく競売で家を売ることになります。

 

競売は裁判所を介して販売されますので市場価格よりも安く売られる可能性が高いですが、任意売却は市場価格に近いい価格で売られますし、無事に売れた場合は引越し代なども先に確保することができます。

 

ローンの残高を少しでも減らすことができるため、競売よりは任意売却のほうがオススメです。

 

この先住宅ローンが払えなさそうだと判断した場合は、競売になる前に早めに任意売却できないか考えながら動きましょう。

 

 

競売とは

 

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住宅ローンの返済が滞るとどうなるのでしょうか?

 

金融機関、いわゆる銀行などで住宅ローンの契約をすると抵当権も契約内容に入れられます。
抵当権は「住宅ローンの支払いが出来なくなった場合は、お金を貸した銀行が土地と家を優先的に取り上げることができる」という契約なのです。

 

抵当権は住宅ローンか完済された時に初めて抹消されるのです。
それまでは家も土地も銀行のものであるということが言えますね。
抵当権は法務局に届け出をします。

 

住宅ローンが3カ月以上滞納されると、銀行は競売の手続きに動き始めます。
競売とは住宅ローンの滞納を理由に裁判所に申し立てをすることで、家と土地を強制的に売りに出して現金化して住宅ローンの返済に充てるシステムのことです。

 

競売で売られた不動産の価格が住宅ローンの残債よりも多ければ問題はありません。
しかし足りない場合は、その足りなかった分をさらに返済しなければならないのです。
家は無くなったのに住宅ローンは残るなんて、残念ですね。

 

そうならないように、住宅ローンが払えないと感じたら早めに銀行に相談に行き、任意売却の方向で売ることが出来ないか話合ってみましょう。

 

 

専任媒介契約とは

 

家 売りたい 専任媒介契約

 

土地や家などの不動産を売りに出す際、不動産業者との契約を行います。
媒介契約には専任媒介契約と一般媒介契約とがあります。

 

このうち専任媒介契約は、1か所の宅建業者だけに依頼するもので他の業者と重複できない契約となります。
この場合不動産を売る相手を探すことができるのは、依頼者本人か専任業者だけです。

 

専任業者は他社にお客を取られる心配がないため、営業努力が無駄になるリスクがありません。
ですから不動産を買いたい顧客に対して積極的にアプローチしてくれます。
専属なので広告費をかけやすいというわけですね。

 

他社との競合がある場合はもしかしたら契約を奪われるかもと思って、どうしても親身になりにくいのだそうです。

 

そして専任媒介契約をした業者は物件の登録を契約締結日から7日以内に行ったり、業務の状況についての報告を2週間に1回以上行うなど、迅速な対応とこまめなケアを要求されます。
それでも宅建業者にとってのメリットも依頼者のメリットも大きいため、専任媒介契約をしている物件は多いのです。

 

 

一般媒介契約

 

家 売りたい 一般媒介契約

 

不動産を売りに出す場合、複数の宅建業者に依頼する場合を一般媒介契約と言います。
1社だけと契約する専任媒介契約の逆になります。

 

依頼主は複数の業者に依頼することで、窓口が拡がるというメリットがあります。
最初は専任媒介契約であったけど、なかなか成果が上がらないので複数の業者に依頼するというケースもよく聞きます。

 

専任媒介契約は独占的にその不動産の媒介をできますが、一般媒介契約はそうでないため業者間で物件を共有しています。

 

デメリットは専任媒介契約の時ほど、宅建業者のやる気がでないということです。
自分が営業している最中に別の業者に取られるということもあるため、広告費をかけてまでは活動しにくいのです。

 

しかし複数の業者で扱われることで多くの人の目につきやすく、依頼主と物件を探している人にとってはメリットもあります。

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